Saturday, October 23, 2004
Texte complet de l'arrêt tant FR que NL
Numéro : RC02BI5_1 Date : 2002-11-18 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION NEERLANDAISE, 3E CHAMBRE Siège : VEROUGSTRAETERapporteur : WAUTERSMin. Public : DE RAEVENuméro de rôle : C000235N C000246N
Chapeau
LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (congé. Renouvellement. Etc)Renouvellement du bailRefusDémolition suivie d'une reconstructionTravauxCritèresNatureEtendue et importanceCoût dépassant trois années de loyer
Sommaire
Le coût dépassant trois années de loyer qui peut être pris en considération en vertu de l'article 16, ,§ 1er, alinéa 1er, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ne comprend pas seulement les frais de démolition et de reconstruction dans la mesure où ces frais affectent directement le gros oeuvre, mais aussi les autres frais liés à la démolition suivie d'une transformation (1). (1) Voir Cass., 12 janvier 1978, (Bull et Pas., 1978, 535) et les conclusions de Monsieur l'avocat général Velu.
Base légale
-LOI DU 30-04-1951,ART Art. 16, § 1er
Texte
N° C.00.0235.N BROUWERIJ KEERSMAEKERS IMMO VERHUUR, société anonyme, Me Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation, contre 1. V. H. L., 2. V. F., Me Ludovic De Gryse, avocat à la Cour de cassation, en présence de 1. V. D. B. M., 2. V. D. S. P. N° C.00.0246.N 1. V. D. B. M., 2. V. D. S. P., Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, contre 1. V. H. L., 2. V. F., Me Ludovic De Gryse, avocat à la Cour de cassation, 3. BROUWERIJ KEERSMAEKERS IMMO VERHUUR, société anonyme. I. La décision attaquée Les pourvois sont dirigés contre un jugement rendu le 3 janvier 2000 par le tribunal de première instance de Turnhout, statuant en degré d'appel. II. La procédure devant la Cour Le premier président a renvoyé la présente cause devant la troisième chambre par une ordonnance rendue le 8 octobre 2002. Le conseiller Ernest Waûters a fait rapport. L'avocat général Anne De Raeve a conclu. III. Les moyens de cassation A. Le pourvoi en cassation de la société anonyme Brouwerij Keersmaekers Immo Verhuur. La demanderesse présente un moyen dans sa requête. Dispositions légales violées - articles 16, I, 3°, et 25, alinéa 1er, 3° de la loi sur les baux commerciaux, remplacée par la loi du 30 avril 1951 et reprise dans la section IIbis, du Titre VIII, Livre III du Code civil. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué confirme le jugement dont appel et condamne la demanderesse du chef de non-respect de l'article 16, I, 3°, de la loi sur les baux commerciaux à payer aux défendeurs l'indemnité visée à l'article 25, alinéa 1er, 3°, de cette loi, par les motifs suivants : " La demanderesse estime que, pour calculer le coût des travaux effectués, il faut tenir compte du coût total des travaux, y compris le coût des travaux de reconstruction qui ont été rendus nécessaires suite à l'intervention initiale dans le gros oeuvre. Une décision différente serait inéquitable et n'a certainement jamais été envisagée par le législateur parce que dans ce cas pratiquement tout l'immeuble aurait dû être démoli, selon les appelants. Les défendeurs invoquent toutefois que pour calculer le coût des travaux, seuls les frais de démolition et de transformation du gros oeuvre peuvent être pris en considération. On peut déduire de l'analyse plus précise de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 que les travaux dont le coût dépasse trois années de loyer ne concernent que les travaux ayant un impact ou une implication sur le gros oeuvre. La version française de cet article parle d'ailleurs de 'affectant le gros oeuvre' le terme 'affectant' devant être entendu dans le sens 'concernant' ou 'entachant le gros oeuvre'. Il peut uniquement en être déduit que la notion de 'reconstruction' doit être interprétée de manière stricte et que le coût des travaux qui ne concernent que les finitions ou l'aménagement n'a pas été envisagé par le législateur dans le cadre de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951. L'interprétation stricte est confirmée par la jurisprudence à ce propos : " il y a lieu d'entendre par les termes 'reconstruire l'immeuble', qu'utilise l'article 16, I, 3°, contenu dans la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le fait de rétablir l'immeuble sous une forme semblable ou différente " (Cass. 12 janvier 1978, Bull. 1978, 535) ; Dès lors, le coût des travaux de menuiserie s'élevant à 584.020 francs, des travaux de revêtement de sol et de carrelage s'élevant à 505.200 francs, des installations sanitaires s'élevant à 308.000 francs, de chauffage s'élevant à 40.000 francs, des travaux de peinture s'élevant à 310.460 francs et des travaux d'électricité s'élevant à 240.600 francs, tels que décrits dans le rapport d'expertise, ne sont pas pris en considération pour le calcul du coût total de la reconstruction au sens de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Ces travaux n'affectent d'ailleurs nullement le gros oeuvre. Il n'existe aucune contestation entre les parties quant à la valeur totale des travaux fixée par l'expert à 4.120.331 francs. Le coût des travaux qui ne peut être pris en considération (voir ci-dessus) s'élève à : 1.988.280 francs + 21 pct de TVA = 2.405.818 francs et doit être déduit du coût total des travaux effectués 4.120.331 francs 2.405.818 francs = 1.714.513 francs. Le coût minimum requis de trois années de loyer, soit 3.447.756 francs n'est, dès lors, pas atteint. La référence faite par les appelants à 'Het handelshuurrecht geactualiseerd 1977, p. 51-52 : 'Aan de wederopbouw moeten afbraakwerken zijn voorafgegaan, die de ruwbouw van het goed raken en de gezamenlijke kosten moeten drie jaar huurprijs te boven gaan' ne déroge pas à cette interprétation stricte. Le 'coût total' auquel il est fait référence en l'espèce est, en effet, le coût total de la démolition et de la transformation du gros oeuvre, et pas le coût total des travaux. En effet, l'article 16, I, 3°, ne parle pas du 'coût total des travaux'. Si le législateur avait eu l'intention de prendre en considération tous les frais de transformation, il n'aurait pas été nécessaire d'ajouter les termes 'affectant le gros oeuvre' à l'article 16, I, 3° ". Griefs En vertu de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail lorsqu'il a la volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité et, selon cet article, est considérée comme reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer. Cet article requiert que la démolition antérieure et la transformation affectent le gros oeuvre mais pas que le coût des travaux effectués au gros oeuvre même dépasse trois années de loyer. Les frais rendus nécessaires en raison de l'exécution des travaux effectués au gros oeuvre sont, dès lors, pris en considération pour déterminer si le seuil de trois années a été dépassé. Si, suite à la démolition et à la reconstruction, des travaux devaient nécessairement être effectués au gros oeuvre pour remettre les locaux en état, le coût de ces travaux est pris en considération pour déterminer si la limite des trois années de loyer a été dépassée, même si ces travaux n'affectent pas directement le gros oeuvre (comme les travaux de menuiserie, de revêtement de sol, de carrelage, de peinture etc). Il est requis que ces travaux soient rendus nécessaires suite à la démolition et à la transformation du gros oeuvre même. Il s'ensuit qu'en décidant le contraire et en rejetant ainsi la thèse défendue par la demanderesse quant au fond (libellée dans le jugement attaqué), le jugement attaqué viole l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, et confirme, dès lors, de manière illégale la condamnation de la demanderesse au paiement de l'indemnité prévue à l'article 25, alinéa 1er, 3°, de cette loi (violation de toutes les dispositions légales citées au début du moyen). B. Le pourvoi en cassation de M. V. d. B. et P. V. d. S. Les demandeurs présentent un moyen dans leur requête. Dispositions légales violées - articles 11.II, 11.III, 16.I, alinéa 1er, 3° et 25, alinéa 1er, 1° et 3° contenus dans la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce formant la section IIbis du chapitre II du Titre VIII du livre III du Code civil, modifié par la loi du 29 juin 1955. Décision attaquée Le jugement attaqué confirme le jugement dont appel rendu par le juge de paix du premier canton de Turnhout le 26 juin 1998, accueille dès lors la demande des premier et deuxième défendeurs à charge de la troisième défenderesse, tendant au paiement d'une somme de 2.298.504 francs à titre d'indemnité d'éviction en raison de l'inexécution de l'intention sur la base de laquelle le preneur a été évincé et déclare l'action en garantie de la troisième défenderesse contre les demandeurs aussi non fondée par les motifs suivants : " Les demandeurs et à son tour la troisième défenderesse se sont refusé au renouvellement du bail sur la base de l'article 16, I, 3°, qui est libellé comme suit : " Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer. Les demandeurs et la troisième défenderesse soutiennent que toutes les conditions légales sont réunies, à savoir que les travaux impliquent une transformation, que ces travaux ont été précédés d'une démolition, que ces travaux affectent manifestement le gros oeuvre de l'immeuble et qu'enfin le coût total dépasse trois années de loyer. " Ils estiment que pour calculer le coût des travaux effectués il faut tenir compte du coût total des travaux, y compris le coût des travaux de reconstruction qui ont été rendus nécessaires suite à l'intervention initiale dans le gros oeuvre. Une décision différente serait inéquitable et n'a certainement jamais été envisagée par le législateur parce que dans ce cas pratiquement tout l'immeuble aurait dû être démoli, selon les appelants. Les premier et deuxième défendeurs invoquent toutefois que pour calculer le coût des travaux, seuls les frais de démolition et de transformation du gros oeuvre peuvent être pris en considération. On peut déduire de l'analyse plus précise de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 que les travaux dont le coût dépasse trois années de loyer ne concernent que les travaux ayant un impact ou une implication sur le gros oeuvre. La version française de cet article parle d'ailleurs de 'affectant le gros oeuvre' le terme 'affectant' devant être entendu dans le sens 'concernant' ou 'entachant le gros oeuvre'. Il peut uniquement en être déduit que la notion de 'reconstruction' doit être interprétée de manière stricte et que le coût des travaux qui ne concernent que les finitions ou l'aménagement n'a pas été envisagé par le législateur dans le cadre de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951. Cette interprétation stricte est confirmée par la jurisprudence à ce propos : " il y a lieu d'entendre par les termes 'reconstruire l'immeuble', qu'utilise l'article 16, I, 3°, contenu dans la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le fait de rétablir l'immeuble sous une forme semblable ou différente " (Cass. 12 janvier 1978, Bull. 1978, 535) ; Dès lors, le coût des travaux de menuiserie s'élevant à 584.020 francs, des travaux de revêtement de sol et de carrelage s'élevant à 505.200 francs, des installations sanitaires s'élevant à 308.000 francs, du chauffage s'élevant à 40.000 francs, des travaux de peinture s'élevant à 310.460 francs et des travaux d'électricité s'élevant à 240.600 francs, tels qu'ils ont été décrits dans le rapport d'expertise, ne sont pas pris en considération pour le calcul du coût total de la reconstruction au sens de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Ces travaux n'affectent d'ailleurs nullement le gros oeuvre. Il n'existe aucune contestation entre les parties quant à la valeur totale des travaux fixée par l'expert à 4.120.331 francs. Le coût des travaux qui ne peut être pris en considération (voir ci-dessus) s'élève à : 1.988.280 francs + 21 pct de TVA = 2.405.818 francs et doit être déduit du coût total des travaux effectués 4.120.331 francs 2.405.818 francs = 1.714.513 francs. Le coût minimum requis de trois années de loyer, soit 3.447.756 francs n'est, dès lors, pas atteint. La référence faite par les appelants à 'Het handelshuurrecht geactualiseerd 1977, p. 51-52 : 'Aan de wederopbouw moeten afbraakwerken zijn voorafgegaan, die de ruwbouw van het goed raken en de gezamenlijke kosten moeten drie jaar huurprijs te boven gaan' ne déroge pas à cette interprétation stricte. Le 'coût total' auquel il est fait référence en l'espèce est, en effet, le coût total de la démolition et de la transformation du gros oeuvre, et pas le coût total des travaux. En effet l'article 16, I, 3°, ne parle pas du 'coût total des travaux'. Si le législateur avait eu l'intention de prendre en considération tous les frais de transformation, il n'aurait pas été nécessaire d'ajouter les termes 'affectant le gros oeuvre' à l'article 16, I, 3° ". Si cette condition très sévère considérée par les demandeurs comme inéquitable a été imposée par la loi, c'est que le législateur a avant tout eu l'intention de protéger le preneur contre les abus et de lui assurer une stabilité économique. Le jugement attaqué est confirmé. L'appel est déclaré non fondé " (jugement p 2-4). Griefs Conformément à l'article 11.II de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le sous-locataire a droit au renouvellement du bail si, et dans la mesure où, le locataire principal obtient lui-même le renouvellement du bail principal, sauf le droit du sous-locataire, en cas de non-renouvellement, à l'indemnité prévue à l'article 25. Aux termes de l'article 16, I, alinéa 1er, 3° de la loi du 30 avril 1951, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail lorsqu'il veut reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. En cas de refus de renouvellement une indemnité d'éviction forfaitaire égale à un an de loyer est due en cas de reconstruction, sauf si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires (article 25, alinéa 1er, 1° de la loi du 30 avril 1951). Si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois son intention de reconstruire l'immeuble, l'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé (article 25, alinéa 1er, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux). L'article 16.I, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux définit la notion de " reconstruction " comme " toute transformation précédée d'une démolition affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer ". La reconstruction envisagée de l'immeuble, ou de la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité, n'est considéré comme suffisante par le législateur que lorsque la reconstruction requiert aussi une démolition et affecte aussi le gros oeuvre. L'importance requise de la reconstruction est en outre assurée par le coût minimum de la reconstruction envisagée. Les frais sont ceux qui sont occasionnés par la transformation et pas seulement les frais liés à la démolition et aux travaux affectant le gros oeuvre, et pas davantage les seuls frais concernant les travaux ayant un impact ou une implication sur le gros oeuvre. Peuvent être pris en compte comme frais de transformation les frais qui ont été rendus nécessaires en raison de l'intervention dans le gros oeuvre. Le jugement attaqué conclut toutefois, sur la base d'une analyse de l'article 16, I, alinéa 1er, 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, que les travaux dont le coût doit dépasser trois années de loyer sont ceux qui affectent le gros oeuvre et décide ensuite qu'en l'espèce le coût des travaux de menuiserie, des travaux de revêtement de sol et de carrelage, des installations sanitaires, du chauffage, des travaux de peinture et des travaux d'électricité, et qui ont été invoqués comme étant nécessaires par les demandeurs en raison de l'intervention initiale sur le gros oeuvre ne peuvent être pris en considération pour le calcul du coût total de la reconstruction au sens de l'article 16.I, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1950 sur les baux commerciaux, parce que ces travaux " n'affectent nullement le gros oeuvre ". Il limite donc à tort la notion de coût de reconstruction au sens de l'article 16, I, alinéa 1er, 3° de la loi du 30 avril 1950 sur les baux commerciaux, aux frais qui ont un impact ou une implication sur le gros oeuvre, et exclut, à tort les autres frais, qualifiés par le jugement de frais de finition ou d'aménagement du calcul du coût minimum des travaux. Il s'ensuit que le jugement attaqué ne pouvait décider légalement sur la base des motifs qu'il contient, qu'en l'espèce le coût minimum requis égal à trois années de loyer n'est pas atteint (violation de l'article 16.I, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux) et, dès lors, ne pouvait pas davantage décider légalement que les premier et deuxième défendeurs ont un droit complémentaire à une indemnité d'éviction égale à deux ans de loyer en raison de la non réalisation de l'intention pour laquelle le renouvellement du bail a été refusé ni accueillir ensuite leur demande à charge de la troisième défenderesse ni déclarer fondée la demande en garantie introduite par cette dernière à charge des demandeurs pour toutes les condamnations prononcées à sa charge (violation des articles 11.II, 11.III, 16.I, alinéa 1er, 3°, et 25, alinéa 1er, 1° et 3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux). IV. La décision de la Cour A. Jonction Attendu que les pourvois C.00.0235.N et C.00.0246.N sont dirigés contre le même jugement ; Qu'il y a lieu de les joindre ; B. Pourvoi en cassation contre la société anonyme Brouwerij Keersmaekers Immo Verhuur Attendu que l'article 16, I, 3°, de la loi sur les baux commerciaux dispose que le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail en raison de sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur exerce son activité et qu'est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer ; Que cette disposition légale contient un critère relatif à la nature des travaux et un critère relatif à leur étendue et leur importance ; Attendu que, d'une part, en ce qui concerne la nature des travaux visés par cette disposition légale, la démolition et la reconstruction doivent être de nature telle qu'elles affectent le gros oeuvre des locaux dans lesquels le preneur sortant exerce son activité et qu'est réputée reconstruction le fait de rétablir l'immeuble sous une forme semblable ou différente ; Que, d'autre part, en ce qui concerne l'étendue et l'importance de ces travaux, l'article 16, I, 3° dispose que le coût des travaux doit dépasser trois années de loyer ; Que, suivant cette disposition légale, ce coût dépassant trois années de loyer ne comprend pas seulement les frais de démolition et de reconstruction dans la mesure où ils affectent directement le gros oeuvre mais aussi les autres frais liés à la démolition suivie d'une transformation ; Attendu que le jugement attaqué ne tient compte, pour le calcul du coût des travaux en vue de l'application de l'article 16, I, 3°, de la loi sur les baux commerciaux que des frais directs de démolition et de reconstruction du gros oeuvre et refuse de tenir compte d'autres frais qui, le cas échéant, pourraient être liés à la démolition suivie de reconstruction ; Que, dès lors, le jugement attaqué viole l'article 16, I, 3°, de la loi sur les baux commerciaux ; Que le moyen est fondé ; B. Pourvoi en cassation de M. V.B. et P. V.S. Attendu qu'il ressort de la réponse au moyen invoqué dans le pourvoi en cassation de la société anonyme Brouwerij Keersmaekers Immo Verhuur que le moyen est fondé ; PAR CES MOTIFS, LA COUR Joint les causes C.00.0235.N et C.00.0246.N ; Casse le jugement attaqué ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause devant le tribunal de première instance d'Anvers, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Ivan Verougstraete, le président de section Robert Boes, les conseillers Ernest Waûters, Greta Bourgeois, et Eric Stassijns, et prononcé en audience publique du dix-huit novembre deux mille deux par le président Ivan Verougstraete, en présence de l'avocat général Anne De Raeve, avec l'assistance du greffier adjoint principal Lisette De Prins. Traduction établie sous le contrôle du président de section Claude Parmentier et transcrite avec l'assistance du greffier adjoint Christine Danhiez. Le greffier adjoint, Le président de section,
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Numéro : RC02BI5_1 Date : 2002-11-18 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 3E KAMER Siège : VEROUGSTRAETERapporteur : WAUTERSMin. Public : DE RAEVENuméro de rôle : C000235N C000246N
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HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz)HuurhernieuwingWeigeringWederopbouw na afbraakWerkenCriteriaAardOmvang en belangrijkheidKosten hoger dan drie jaar huur
Sommaire
De kosten van meer dan drie jaar huur die, krachtens art. 16.1, eerste lid, 3° van de Handelshuurwet in aanmerking mogen genomen worden omvatten niet enkel de kosten van afbraak en wederopbouw in zoverre die kosten rechtstreeks betrekking hebben op de ruwbouw, maar ook de andere kosten die verbonden zijn met de afbraak gevolgd door een verbouwing (1). (1) Zie Cass., 12 jan. 1978, A.C., 1978, p. 563 en concl.proc.-gen. VELU, toen adv.-gen. bij Cass., 12 jan. 1978, Pas., I, 1978, 535, 537.
Base légale
-WET VAN 30-04-1951,ART Art. 16.1, eer
Texte
Nr. C.00.0235.N.- BROUWERIJ KEERSMAEKERS IMMO VERHUUR, naamloze vennootschap, met maatschappelijke zetel gevestigd te 2360 Oud-Turnhout, Steenweg op Mol 118, ingeschreven in het handelsregister van Turnhout : nummer 63.939, eiseres, vertegenwoordigd door Mr. Pierre Van Ommeslaghe, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1050 Brussel, Louizalaan 81, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen 1. V. H.L. 2. V.F. verweerders, vertegenwoordigd door Mr. Ludovic De Gryse, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1060 Brussel, Henri Wafelaertsstraat 47-51, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan. ten aanzien van 1. V.D.B.M. 2. V.D.S.P. Nr. C.00.0246.N.- 1. V.D.B.M. 2. V.D.S.P. vertegenwoordigd door Mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1083 Brussel, de Villegaslaan 33-34, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen 1. V.H.L. 2. V.F. vertegenwoordigd door Mr. Ludovic De Gryse, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1060 Brussel, Henri Wafelaertsstraat 47-51, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, 3. BROUWERIJ KEERSMAEKERS IMMO VERHUUR, naamloze vennootschap, met maatschappelijke zetel gevestigd te 2360 Oud-Turnhout, Steenweg op Mol 118, ingeschreven in het handelsregister van Turnhout : nummer 63.939, verweerster. I. Bestreden beslissing De cassatieberoepen zijn gericht tegen een vonnis, op 3 januari 2000 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Turnhout. II. Rechtspleging voor het Hof Bij beschikking van de Eerste Voorzitter van 8 oktober 2002 werd deze zaak naar de derde kamer verwezen. Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Anne De Raeve heeft geconcludeerd. III. Middelen A. Het cassatieberoep van de NV Brouwerij Keersmaekers Immo Verhuur Eiseres voert in haar verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 16, I. 3°, en 25, eerste lid, 3°, van de wet op de handelshuurovereenkomsten, zoals vervangen bij de wet van 30 april 1951 en opgenomen in afdeling IIbis van Titel VIII, Boek III, van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissing Het bestreden vonnis bevestigt het beroepen vonnis en veroordeelt eiseres wegens niet-naleving van artikel 16, I, 3°, van de wet op de handelshuurovereenkomsten tot betaling aan de verweerders van de vergoeding voorzien in artikel 25, eerste lid, 3°, van die wet op volgende gronden : "(Eiseres is) de mening toegedaan dat voor de berekening van de kostprijs der uitgevoerde werken rekening moet worden gehouden met de totale kostprijs der werken, met inbegrip van de kostprijs van de wederopbouwwerken die noodzakelijk zijn geworden ingevolge de oorspronkelijke ingreep in de ruwbouw. Anders oordelen zou onbillijk zijn en kan nooit de bedoeling van de wetgever geweest zijn omdat dan praktisch het hele gebouw had moeten afgebroken worden, aldus appellanten. (De verweerders) stellen echter dat voor de berekening van de kostprijs der werken, enkel de kosten van afbraak en verbouwing van de ruwbouw zelf in aanmerking mogen worden genomen. Bij nadere ontleding van het artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet kan afgeleid worden dat de werken waarvan de kosten meer dan drie jaar huur dienen te boven gaan, enkel de werken betreffen welke enig impact of implicatie hebben op de ruwbouw. De Franse versie van dit artikel spreekt immers van 'affectant le gros oeuvre' waarbij het woord 'affectant' dient verstaan als 'betrekking hebbende op' of 'de ruwbouw aantastende'. Hieruit kan enkel besloten worden dat het begrip 'wederopbouw' strikt dient geïnterpreteerd te worden en dat de kosten van werken welke louter afwerking of inrichting betreffen niet door de wetgever beoogd werden in het kader van artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet. Deze strikte interpretatie wordt tevens bevestigd door de rechtspraak desbetreffende : 'Onder 'het onroerend goed wederopbouwen' in artikel 16, I, 3°, vervat in de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, moet worden verstaan het heropbouwen van het onroerend goed in een soortgelijke of andere vorm' (Cass. 12 januari 1978, R.W. 78-79, 662). Derhalve kan de kostprijs van de schrijn- en timmerwerken ten belope van 584.020 BEF, de bevloeringsen betegelingswerken ten belope van 505.200 BEF, de sanitaire toestellen ten belope van 308.000 BEF, verwarming ten belope van 40.000 BEF, schilderwerken ten belope van 310.460 BEF en elektriciteitswerken ten belope van 240.600 BEF, zoals beschreven in het deskundigenverslag, niet in aanmerking genomen worden voor de berekening van de totale prijs der wederopbouw in de zin van artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet. Deze werken hebben immers geen enkel impact op de ruwbouw. Er bestaat tussen partijen geen betwisting over de totale waarde der werken zoals vastgesteld door de deskundige op 4.120.331 BEF. De kostprijs der werken welke niet in aanmerking kan worden genomen (zie hierboven) bedraagt : 1.988.280 BEF + 21 pct. BTW = 2.405.818 BEF en dient in mindering gebracht op de totale kostprijs der uitgevoerde werken 4.120.331 BEF 2.405.818 BEF = 1.714.513 BEF. De vereiste minimum kostprijs van 3 jaar huur, hetzij 3.447.756 BEF, wordt derhalve niet bereikt. De verwijzing van appellanten naar 'Het Handelshuurrecht geactualiseerd 1977 pag. 51-52 : 'Aan de wederopbouw moeten afbraakwerken zijn voorafgegaan, die de ruwbouw van het goed raken en de gezamenlijke kosten moeten drie jaar huurprijs te boven gaan' doet aan deze strikte interpretatie van de wet geen afbreuk. De 'totale kosten' waarnaar hier verwezen wordt zijn immers de totale kosten van afbraak en verbouwing van de ruwbouw, en niet de totale kosten van de werken. Artikel 16, I, 3°, spreekt immers geenszins over de 'totale kosten der werken'. Ware het de bedoeling geweest van de wetgever om alle verbouwingskosten in aanmerking te nemen, dan was er geen noodzaak geweest de woorden ' de ruwbouw rakende' toe te voegen in artikel 16, I, 3°". Grieven Krachtens artikel 16, I, 3°, van de wet op de handelshuurovereen-komsten kan de verhuurder de hernieuwing van de huur weigeren wanneer hij het voornemen heeft om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen en volgens dit artikel wordt als wederopbouw beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan. Dit artikel vereist dat de voorafgaande afbraak en de verbouwing de ruwbouw raken maar niet dat de kosten van de werken aan de ruwbouw zelf drie jaar huur te boven gaan. Kosten die noodzakelijk zijn omwille van het verrichten van werken aan de ruwbouw zelf, komen derhalve in aanmerking om te bepalen of vermelde drempel van drie jaar werd overschreden. Indien ingevolge afbraak van ruwbouw en verbouwing aan de ruwbouw bepaalde werken noodzakelijk dienen te worden uitgevoerd om de lokalen terug in staat te stellen, komen de kosten van die bepaalde werken aldus in aanmerking om uit te maken of vermelde drempel van drie jaar huur werd overschreden, zelfs indien die bepaalde werken niet rechtstreeks de ruwbouw zelf raken (zoals schrijn- en timmerwerken, bevloering, betegeling, schilderwerken enz.). Het is vereist dat die werken noodzakelijk zijn ingevolge de afbraak van en verbouwing aan de ruwbouw zelf. Hieruit volgt dat het bestreden vonnis, door het tegendeel te beslissen en aldus de door eiseres in de procedure ten gronde verdedigde stelling (verwoord in het bestreden vonnis) te verwerpen, schending inhoudt van artikel 16, I, 3°, van de wet op de handelshuurovereenkomsten en bijgevolg op onwettige wijze de veroordeling van eiseres tot betaling van de vergoeding voorzien in artikel 25, eerste lid, 3°, van die wet bevestigt (schending van de bij de aanvang van het middel vermelde wetsbepalingen). B. Het cassatieberoep van M. V.D.B. en P.V.D.S. De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 11.II, 11.III, 16.I, eerste lid, 3°, en 25, eerste lid, 1° en 3°, vervat in de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, die afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek vormt, zoals gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955. Aangevochten beslissing Het bestreden vonnis bevestigt het beroepen vonnis van de Vrederechter van het eerste kanton Turnhout van 26 juni 1998, willigt aldus de vordering van eerste en tweede verweerders lastens derde verweerster in, betaling van 2.298.504 BEF ten titel van uitzettingsvergoeding wegens het niet uitvoeren van het voornemen op grond waarvan de huurder werd uitgezet, in, en verklaart de vordering in vrijwaring van derde verweerster tegen de eisers eveneens gegrond, op volgende gronden : "(De eisers) en op haar beurt (derde verweerster)- weigerden de huurhernieuwing op grond van artikel 16, I, 3°, welke luidt als volgt : 'Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan. (De eisers) en (derde verweerster) stellen dat alle wettelijke voorwaarden zijn vervuld, namelijk dat de werken een verandering inhouden, dat deze werken werden voorafgegaan door afbraak, dat deze werken duidelijk de ruwbouw van het pand raken en dat tenslotte de totale kostprijs meer dan drie jaar huur bedraagt. Zij zijn de mening toegedaan dat voor de berekening van de kostprijs der uitgevoerde werken rekening moet worden gehouden met de totale kostprijs der werken, met inbegrip van de kostprijs van de wederopbouwwerken die noodzakelijk zijn geworden ingevolge de oorspronkelijke ingreep in de ruwbouw. Anders oordelen zou onbillijk zijn en kan nooit de bedoeling van de wetgever geweest zijn omdat dan praktisch het hele gebouw had moeten afgebroken worden aldus (de eisers). (Eerste en tweede verweerders) stellen echter dat voor de berekening van de kostprijs der werken, enkel de kosten van afbraak en verbouwing van de ruwbouw zelf in aanmerking mogen worden genomen. Bij nadere ontleding van het artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet kan afgeleid worden dat de werken waarvan de kosten meer dan drie jaar huur dienen te boven gaan, enkel de werken betreffen welke enig impact of implicatie hebben op de ruwbouw. De Franse versie van dit artikel spreekt immers ook van 'affectant le gros oeuvre' waarbij het woord 'affectant' dient verstaan als 'betrekking hebbende op' of 'de ruwbouw aantastende'. Hieruit kan enkel besloten worden dat het begrip 'wederopbouw' strikt dient geïnterpreteerd te worden en dat de kosten van werken welke louter afwerking of inrichting betreffen niet door de wetgever beoogd werden in het kader van artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet. Deze strikte interpretatie wordt tevens bevestigd door de rechtspraak desbetreffende : 'Onder 'het onroerend goed wederopbouwen' in artikel 16, I, 3°, vervat in de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, moet worden verstaan het herbouwen van het onroerend goed in een soortgelijke of andere vorm' (Cass. 12 januari 1978, R.W. 78-79, 662). Derhalve kan de kostprijs van de schrijn- en timmerwerken ten belope van 584.020 BEF, de bevloeringsen betegelingswerken ten belope van 505.200 BEF, de sanitaire toestellen ten belope van 308.000 BEF, verwarming ten belope van 40.000 BEF, schilderwerken ten belope van 310.460 BEF en elektriciteitswerken ten belope van 240.600 BEF, zoals beschreven in het deskundigenverslag, niet in aanmerking genomen worden voor de berekening van de totale prijs der wederopbouw in de zin van artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet. Deze werken hebben immers geen enkel impact op de ruwbouw. Er bestaat tussen partijen geen betwisting over de totale waarde der werken zoals vastgesteld door de deskundige op 4.120.331 BEF. De kostprijs der werken welke niet in aanmerking kan worden genomen (zie hierboven) bedraagt : 1.988.280 BEF + 21 pct. BTW = 2.405.818 BEF en dient in mindering gebracht op de totale kostprijs der uitgevoerde werken 4.120.331 BEF 2.405.818 BEF = 1.714.513 BEF. De vereiste minimum kostprijs van drie jaar huur, hetzij 3.447.756 BEF, wordt derhalve niet bereikt. De verwijzing van (de eisers) naar 'Het Handelshuurrecht geactualiseerd 1977 pag. 51-52 : 'Aan de wederopbouw moeten afbraakwerken zijn voorafgegaan, die de ruwbouw van het goed raken en de gezamenlijke kosten moeten drie jaar huurprijs te boven gaan' doet aan deze strikte interpretatie van de wet geen afbreuk. De 'totale kosten' waarnaar hier verwezen wordt zijn immers de totale kosten van afbraak en verbouwing van de ruwbouw, en niet de totale kosten van de werken. Artikel 16, I, 3°, spreekt immers geenszins over de 'totale kosten der werken'. Ware het de bedoeling geweest van de wetgever om alle verbouwingskosten in aanmerking te nemen, dan was er geen noodzaak geweest de woorden ' de ruwbouw rakende' toe te voegen in artikel 16, I, 3°. Indien deze zeer strenge voorwaarde welke (de eisers) als onbillijk ervaren- in de wet opgelegd werd is het in de eerste plaats de bedoeling van de wetgever geweest om de huurder te beschermen tegen misbruiken en economische stabiliteit te verlenen. Het bestreden vonnis wordt bevestigd. Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard" (vonnis pp. 2-4). Grieven Overeenkomstig artikel 11, II, van de Handelshuurwet heeft de onderhuurder recht op de hernieuwing van zijn huur indien en in de mate waarin de hoofdhuurder zelf de hernieuwing van de hoofdhuur verkrijgt, behoudens het recht van de onderhuurder op de in artikel 25 bedoelde vergoeding, in geval van niet hernieuwing. Luidens artikel 16, I, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet, kan de verhuurder de hernieuwing van de huur weigeren wanneer hij het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, wil wederopbouwen. Bij weigering van huurhernieuwing is op grond van wederopbouw een forfaitaire uitzettingsvergoeding verschuldigd gelijk aan één jaar huur, tenzij wanneer het goed moet worden afgebroken of wederopgebouwd wegens ouderdom, overmacht of krachtens bepalingen van wetten en verordeningen (artikel 25, eerste lid, 1°, van de Handelshuurwet). Wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, zijn voornemen het goed wederop te bouwen niet heeft aangevat binnen de zes maanden, bedraagt de uitzettingsvergoeding drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden (artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet). Artikel 16, I, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet omschrijft het begrip "wederopbouw" als "elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan". De voorgenomen wederopbouw van het onroerend goed, of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, wordt aldus door de wetgever enkel als voldoende belangrijk beschouwd wanneer de wederopbouw ook een afbraak vereist en ook de ruwbouw raakt. De vereiste belangrijkheid van de wederopbouw wordt bovendien gewaarborgd door de minimum kosten van de voorgenomen wederopbouw. De kosten zijn de kosten van verbouwing en niet louter de kosten verbonden aan de afbraak en de werken die de ruwbouw raken, en evenmin louter de kosten betreffende de werken die enige impact of implicatie hebben op de ruwbouw. Als verbouwingskosten kunnen in rekening gebracht worden de kosten die noodzakelijk geworden zijn ingevolge de ingreep in de ruwbouw. Het bestreden vonnis komt evenwel op grond van een analyse van artikel 16, I, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet tot het besluit dat de werken waarvan de kostprijs hoger moet liggen dan drie jaar huur, enkel deze zijn die enige impact of implicatie hebben op de ruwbouw, en beslist vervolgens dat te dezen de kosten betreffende de schrijn- en timmerwerken, de bevloerings- en betegelingswerken, de sanitaire toestellen, verwarming, schilderwerken en elektriciteitswerken, en die door de eisers als noodzakelijk waren aangevoerd ingevolge de oorspronkelijke ingreep in de ruwbouw, niet in aanmerking mogen genomen worden voor de berekening van de totale prijs van de wederopbouw in de zin van artikel 16, I, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet, omdat deze werken "geen enkele impact (hebben) op de ruwbouw". Het beperkt aldus ten onrechte het begrip kosten van de wederopbouw, in de zin van artikel 16, I, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet, tot de kosten die enige impact of implicatie hebben op de ruwbouw, en ten onrechte de andere kosten, door het vonnis omschreven als kosten van loutere afwerking of inrichting, uitsluit voor de berekening van de minimum kostprijs van de werken. Hieruit volgt dat het bestreden vonnis niet wettig, op grond van de redenen die het bevat, kon oordelen dat te dezen de vereiste minimum kostprijs, gelijk aan drie jaar huur, niet is bereikt (schending van artikel 16, I, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet), en dienvolgens evenmin wettig beslissen dat eerste en tweede verweerders bijkomend recht hebben op een uitzettingsvergoeding gelijk aan twee jaar huur wegens niet uitvoering van het voornemen op grond waarvan de huurhernieuwing werd geweigerd en vervolgens hun eis lastens derde verweerster inwilligen evenals de door deze laatste lastens de eisers ingestelde vordering in vrijwaring voor alle veroordelingen, die op eerstgenoemde vordering tegen haar worden uitgesproken gegrond verklaren (schending van artikelen 11.II, 11.III, 16.I, eerste lid, 3°, en 25, eerste lid, 1° en 3°, van de Handelshuurwet). IV. Beslissing van het Hof A. Voeging Overwegende dat de cassatieberoepen C.00.0235.N en C.00.0246.N tegen hetzelfde vonnis zijn gericht ; Dat zij moeten gevoegd worden ; B. Cassatieberoep van de NV Brouwerij Keersmaekers Immo Verhuur Overwegende dat artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet bepaalt dat de verhuurder de hernieuwing van de huur kan weigeren op grond van zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen en dat als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan ; Dat die wetsbepaling een criterium inhoudt wat betreft de aard van de werken en een criterium wat betreft de omvang en de belangrijkheid ervan ; Overwegende dat, eensdeels, wat betreft de aard van de in die wetsbepaling bedoelde werken de afbraak en de wederopbouw van die aard moeten zijn dat zij de ruwbouw van de lokalen waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent raken en dat onder wederopbouw moet worden verstaan het onroerend goed in een soortgelijke of andere vorm herbouwen ; Dat, anderdeels, wat betreft de belangrijkheid en de omvang van die werken, artikel 16, I, 3°, bepaalt dat de kosten van de werken drie jaar huur moeten te boven gaan ; Dat volgens die wetsbepaling die kosten van meer dan drie jaar huur, niet enkel de kosten omvatten van afbraak en wederopbouw in zoverre die kosten rechtstreeks betrekking hebben op de ruwbouw, maar ook de andere kosten omvatten die verbonden zijn met de afbraak gevolgd door een verbouwing ; Overwegende dat het bestreden vonnis voor de berekening van de kostprijs van de werken voor de toepassing van artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet enkel rekening houdt met de rechtstreekse kosten van afbraak en wederopbouw van de ruwbouw en weigert rekening te houden met andere kosten die desgevallend zouden kunnen verbonden zijn met afbraak gevolgd door wederopbouw ; Dat het bestreden vonnis zodoende artikel 16, I, 3°, van de handelshuurwet schendt ; Dat het middel gegrond is ; B. Cassatieberoep van M. V.D.B. en P.V.D.S. Overwegende dat uit het antwoord op het middel van het cassatieberoep van de NV Brouwerij Keersmaekers Immo Verhuur volgt dat het middel gegrond is ; OM DIE REDENEN, HET HOF, Voegt de zaken C.00.0235.N en C.00.0246.N ; Vernietigt het bestreden vonnis ; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis ; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ; Verwijst de zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, zitting houdend in hoger beroep. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door voorzitter Ivan Verougstraete, afdelingsvoorzitter Robert Boes, de raadsheren Ernest Waûters, Greta Bourgeois, Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van achttien november tweeduizend en twee uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Anne De Raeve, met bijstand van eerstaanwezend adjunct-griffier Lisette De Prins.
# posted by Leon Dochy @ 11:35 PM 
